Asuntojen suhteellinen hinta Suomessa

Asuntojen hinnat ovat median suosikkiaihe vuodesta toiseen. Tyypillisemmin jutut aiheesta koskevat hintojen muutosta ja toisinaan myös euromääräisiä neliöhintoja. Harvemmin käsitellään sitä, mitä tyypillinen asunto maksaa eri puolella Suomea. Keskivertoasunnon hinta onkin tämänkertaisen tarkastelun kohteena. En keskity liiemmin euromääräisiin hintoihin, sillä kiinnostavampaa on suhteuttaa omistusasumisen hinta tuloihin. Mikä siis on asuntojen suhteellinen hinta Suomessa?

 

Keskivertoasunnon hinta

Keskivertoasunnon hinnan arviointia varten tarvitaan kaksi muuttujaa, joista ensimmäinen on keskimääräinen neliöhinta. Tässä tapauksessa neliöhinta vastaa vanhojen osakeasuntojen keskiarvoa vuonna 2016. Toinen muuttuja on asunnon keskikoko samana vuonna. Neliöhinnan tavoin asuntojen keskikoossa on suurta alueellista vaihtelua. Isoimmat osakeasunnot löytyvät Maskusta (116 m2) ja pienimmät Helsingistä (64 m2).

Koko maan keskiarvo osakeasuntojen koolle vuonna 2016 oli 82 m2 ja neliöhinnalle 2 298 euroa. Toisin sanoen keskimääräinen suomalainen asunto oli arvoltaan 188 000 euroa vuonna 2016. Alla olevassa kuviossa on esitettynä keskikokoisen asunnon arvo 25:ssä eri kaupungissa. Hinta on siis laskettu kertomalla kaupunkikohtainen neliöhinta asuntojen paikallisella keskikoolla. Tämän artikkelin lopussa olevasta taulukosta löytyy sama tieto myös muiden kuntien kohdalta.

 

Lähde: Tilastokeskus ja omat laskelmat

 

Vähemmän yllättäen Suomen arvokkaimmat asunnot löytyvät pääkaupunkiseudulta. Vaikka Helsingissä ovat maan kovimmat neliöhinnat, ylivoimaisesti kalliimmat keskivertoasunnot löytyvät Kauniaisista (438 000 euroa), mitä osaltaan selittää sikäläisten asuntojen varsin suuri keskikoko (114 m2). Useimmissa isoissa suomalaiskaupungeissa keskivertoasunto on arvoltaan 120 000 – 160 000 euroa. Kotkassa ja Kouvolassa keskikokoisen asunnon lunastaa itselleen jo alle 100 000 eurolla.

 

Asunnon hinta suhteessa tuloihin

Pelkkä asunnon hinnan tuijoittaminen ei anna riittävää kokonaiskuvaa asumisen kalleudesta. Siellä missä asuntojen hinnat ovat korkeat myös kotitalouksien tulot tuppaavat olemaan suuremmat. Kauniaisissa on kenties maan kalleimmat asunnot, mutta siellä myös asustelee varsin paljon hyvätuloisia. Asuntokuntien käytettävissä oleva mediaanitulo Kauniaisissa vuonna 2015 oli 57 770 euroa vuodessa. Toisin sanoen verojen jälkeen  puolelle kauniaislaisista asuntokunnista jäi käteen vähintään 4 810 e/kk. Vastaavaasti Kotkassa, jossa asunnot ovat suhteellisen edullisia, asuntokuntien käytettävissä olevat mediaanitulot vuonna 2015 olivat 28 200 euroa eli 2 350 e/kk.

Asuntojen hintoja onkin mielekkäämpää suhteuttaa asuntokuntien käytettävissä oleviin mediaanituloihin. Yksi tapa tehdä tämä on yksinkertaisesti laskea, kuinka monen vuoden tulot keskivertotalouden asunto maksaa. Aiemmin tarkasteltujen kaupunkien osalta keskivertoasunnon arvo suhteessa käytettävissä oleviin mediaanituloihin näyttää seuraavanlaiselta:

 

Lähteet: Tilastokeskus ja omat laskelmat

 

Asuntojen hintojen väliset erot tasoittuvat hieman, kun tarkastellaan suhteellista hintaa. Vaikka Kauniaisissa keskivertoasunto maksaa rutkasti enemmän kuin missään muualla Suomessa, tuloihin suhteutettuna kalliimmat asunnot löytyvät Helsingistä. Tyypillinen helsinkiläiskotitalous asuu asunnossa, jonka hinta vastaa runsaan kahdeksan vuoden mediaanituloja. Halvimmissa kaupungeissa keskikokoisen asunnon maksamiseen mediaanituloilla menee usein vain puolet siitä ajasta, mitä kuluu Helsingissä, Espoossa tai Kauniaisissa.

 

Suhteellisen hinnan arvioinnista

Suurimmassa osassa aiemmin esitetyissä kaupungeissa keskivertoasunnon hinta vastaa noin viiden vuoden mediaanituloja. Onko tämä sitten paljon? Kovin yksiselitteistä vastausta tähän ei voi antaa. Suuntaa-antavana voi pitää kuitenkin sitä, että Suomen Pankin määritelmän mukaan kotitalous on ylivelkaantunut, mikäli sillä on velkaa vähintään viisi kertaa enemmän kuin käytettävissä olevia tuloja vuodessa. Toisin sanoen mikäli keskivertokotitalous onnistuisi ostamaan nykyisen asuntonsa 100 % lainarahoituksella, useissa isoimmissa kaupungeissa tällainen talous olisi ylivelkaantunut. 

Nykyisellä asuntolainan lainakaton mukaisella 90 % rahoituksella kotitalous olisi ylivelkaantunut, mikäli sen ostaman asunnon hinta on yli 5,6 kertaa käytettävissä olevat vuositulot. Lainakatto ei kuitenkaan ole ehdoton, sillä 100 % lainarahoituksen on mahdollista edelleen saada, jos kotitaloudella on riittävästi muita vakuuksia. 

Pankki ei luultavasti myönnä asuntolainaa kotitaloudelle, mikäli sen seurauksena on välitön ylivelkaantuminen. Tästä voi vetää johtopäätöksen, että jos alueen keskivertoasunnon hinta vastaa yli 5–6 vuoden käytettävissä olevia mediaanituloja, alueelle tyypillisen omistusasunnon hankkiminen ei ole keskituloiselle kotitaloudelle usein mahdollista ilman merkittäviä säästöjä. Tämä sulkee ulkopuolelle muun muassa ensiasunnon ostajia.

 

Asuntojen suhteellinen hinta pääkaupunkiseudulla

Pk-seudun kaupungeissa keskivertoasunnon hinta vastaa 5–8 vuoden mediaanituloja.  Mutta miltä tilanne näyttää eri kaupunginosien kesken? Tunnetusti postinumerotasolla erot neliöhintojen välillä ovat suuret, mutta niin ovat myös erot kotitalouksien tuloissakin. 

Alla olevassa kartassa on esitettynä postinumeroalueittain asuntojen suhteellinen hinta. Mitä punertavampi postinumeroalue, sitä kalliimpaa omistusasuminen on siellä paikalliseen tulotasoon suhteutettuna.

(Jos kartta ei lataudu kunnolla, kannattaa yrittää ladata sivu uudelleen)

Keskivertoasunnon hinta suhteessa käytettävissä oleviin mediaanituloihin postinumeroalueittain (2016)*

Suurimmassa osassa pk-seutua asuntojen hinnat ovat varsin kalliita suhteessa tuloihin. Paikoitellen vaaditaan jopa yli kymmenen vuoden mediaanitulot keskivertoasunnon ostamiseen. Nämä alueet sijaitsevat kaikki Helsingin eteläisessä sekä läntisessä kantakaupungissa, lukuun ottamatta Espoon Otaniemeä. Otaniemen tilanne ei suinkaan selity hulppeilla arvoasunnoilla, vaan asukkaiden matalilla tuloilla. Opiskelijoiden kansoittaman Otaniemessä kotitalouksien käytettävissä olevat mediaanitulot ovat koko maan pienimmät (17 770 euroa vuodessa). Vastaavasti Suomen suurimmat mediaaninettotulot löytyvät vain muutaman kilometrin päässä sijaitsevassa Westendissä (73 310 euroa vuodessa).

Pääkaupunkiseudun osalta voi vetää joitain johtopäätöksiä. Kantakaupungissa keskivertotalous ei luultavasti kykenisi ostamaan nykyistä asuntoaan ilman merkittäviä säästöjä. Kotitalous on toki saattanut hankkia asunnon aikoinaan huomattavasti huokeammalla hinnalla tai asua perityssä asunnossa. Todennäköinen skenaario on kuitenkin se, että mediaanituloinen talous asuu näillä kalliilla kulmilla vuokralla. Tämä voikin olla taloudellisesti kannattavampi vaihtoehto erityisesti kantakaupungissa, kuten olen aiemmin kirjoittanut. Kotitaloudet, jotka asuvat omistusasunnoissa näillä seudilla ovat luultavasti muita alueen kotitalouksia parempituloisia.

 

Hintatiedot kaikista Suomen kunnista

Alla olevasta taulukosta voi tarkastella jokaisen kunnan kohdalta tietoja liittyen keskivertoasunnon hintaan. Mikäli jokin kunta puuttuu, syynä on se, että kyseisessä kunnassa on myyty niin vähän osakeasuntoja, ettei Tilastokeskus tietosuojasyistä paljasta hintatietoja.

KuntaKeskikoko (m2)Keskihinta (e)Nettotulot (e/kk)Hinta nettotuloina (vuotta)
Akaa89103 0002 6503,3
Alajärvi102105 0002 7003,3
Alavieska99 68 0002 5302,2
Alavus94107 0002 4703,6
Asikkala97114 0002 5603,7
Askola103175 0003 3804,3
Aura95130 0003 0203,6
Espoo81273 0003 4706,6
Eura97 94 0002 7002,9
Eurajoki104119 0003 1403,2
Forssa79 89 0002 2503,3
Haapajärvi92 96 0002 5003,2
Haapavesi96125 0002 6004,0
Hamina86 94 0002 5503,1
Hankasalmi92 72 0002 3502,6
Hanko85137 0002 6004,4
Harjavalta90 74 0002 4402,5
Hartola88 61 0002 1102,4
Hattula99169 0003 2304,4
Hausjärvi98122 0003 1303,2
Heinola79 90 0002 3103,2
Heinävesi86 49 0002 1901,9
Helsinki64262 0002 6908,1
Hirvensalmi91 95 0002 3703,3
Hollola97125 0002 9503,5
Huittinen94104 0002 3703,7
Humppila97 68 0002 4002,4
Hyvinkää79149 0002 7304,5
Hämeenkyrö92114 0002 7703,4
Hämeenlinna81147 0002 5404,8
Ii97108 0002 7803,2
Iisalmi81114 0002 3904,0
Iitti92 95 0002 4403,2
Ikaalinen93 98 0002 4503,3
Ilmajoki102161 0003 0004,5
Ilomantsi81 60 0002 2002,3
Imatra78 75 0002 3802,6
Inari84130 0002 5504,3
Inkoo109179 0003 4004,4
Isokyrö98 86 0002 6602,7
Janakkala91111 0002 8603,2
Joensuu75134 0002 2105,1
Jokioinen97113 0002 8003,4
Joroinen94 71 0002 6002,3
Joutsa84 77 0002 1602,9
Juuka84 76 0002 1203,0
Juva91102 0002 3203,7
Jyväskylä73139 0002 3704,9
Jämsä86 78 0002 5502,5
Järvenpää80190 0003 0205,3
Kaarina95181 0003 2504,6
Kaavi82 59 0002 1602,3
Kajaani79103 0002 4503,5
Kalajoki101144 0002 8604,2
Kangasala95171 0003 0904,6
Kangasniemi90100 0002 2503,7
Kankaanpää91102 0002 3203,7
Kannonkoski90 58 0002 1802,2
Kannus97 88 0002 7602,7
Karijoki94 61 0002 2702,2
Karkkila85111 0002 6503,5
Karstula93 84 0002 5302,8
Kaskinen95 62 0002 6601,9
Kauhajoki96120 0002 4104,2
Kauhava99102 0002 6403,2
Kauniainen114438 0004 8107,6
Kaustinen103137 0003 0203,8
Keitele90 77 0002 3702,7
Kemi76 73 0002 3002,7
Kemijärvi84 59 0002 3202,1
Keminmaa97 95 0003 0102,6
Kemiönsaari94 89 0002 5502,9
Kempele97155 0003 2903,9
Kerava76176 0002 8905,1
Keuruu85 88 0002 3303,1
Kirkkonummi99226 0003 6705,1
Kitee87 82 0002 2603,0
Kittilä88159 0002 6105,1
Kiuruvesi88 74 0002 2102,8
Kivijärvi94 68 0002 3002,5
Kokemäki97 81 0002 4102,8
Kokkola92156 0002 8204,6
Kolari92111 0002 5403,7
Konnevesi91 73 0002 4502,5
Kontiolahti99169 0003 2404,3
Korsnäs109 99 0002 9702,8
Koski Tl100 77 0002 4502,6
Kotka75 94 0002 3503,3
Kouvola83 96 0002 4903,2
Kristiinankaupunki102 87 0002 5402,8
Kruunupyy111 91 0003 2902,3
Kuhmo87 77 0002 2602,8
Kuhmoinen87 71 0002 1102,8
Kuopio76149 0002 4105,1
Kuortane103101 0002 6403,2
Kurikka95 87 0002 5902,8
Kuusamo90122 0002 5803,9
Kärkölä94 88 0002 5802,8
Kärsämäki91 71 0002 3502,5
Lahti74129 0002 3104,7
Laihia99145 0003 0304,0
Laitila94101 0002 5703,3
Lapinlahti88 74 0002 3902,6
Lappeenranta77137 0002 3804,8
Lapua100132 0002 7903,9
Laukaa97 85 0003 0402,3
Lemi100103 0002 9003,0
Lempäälä98191 0003 3304,8
Leppävirta92 79 0002 5602,6
Lieksa79 62 0002 1202,4
Lieto106199 0003 5904,6
Liminka111144 0003 8703,1
Liperi93109 0002 7203,3
Lohja89160 0002 9004,6
Loimaa92104 0002 3503,7
Loppi100151 0002 9404,3
Loviisa90131 0002 6204,2
Luoto112206 0003 8004,5
Luumäki94 89 0002 4303,0
Maalahti102177 0002 8405,2
Marttila101 94 0002 6103,0
Masku116208 0003 7504,6
Merikarvia95 76 0002 4302,6
Mikkeli81140 0002 4204,8
Muhos99101 0002 9602,8
Multia89 62 0002 2802,3
Mustasaari107181 0003 4704,3
Muurame99173 0003 3604,3
Mynämäki99130 0002 8603,8
Mäntsälä99191 0003 3004,8
Mänttä-Vilppula83 57 0002 3702,0
Mäntyharju87 84 0002 2903,1
Naantali93175 0003 0504,8
Nakkila99 92 0002 6202,9
Nivala99120 0002 6803,7
Nokia85145 0002 9204,1
Nousiainen114168 0003 4604,0
Nurmes80 66 0002 1902,5
Nurmijärvi99216 0003 7404,8
Närpiö102109 0002 7903,2
Orimattila95121 0002 6103,9
Oripää100101 0002 5003,3
Orivesi91116 0002 5203,8
Oulainen92 95 0002 5303,1
Oulu79141 0002 5404,6
Outokumpu83 64 0002 1902,4
Padasjoki91 77 0002 2802,8
Paimio98147 0002 9704,1
Paltamo86 55 0002 2802,0
Parainen100133 0003 0003,7
Parikkala89 75 0002 3202,7
Parkano93 90 0002 4603,1
Pedersören kunta113144 0003 6103,3
Petäjävesi95108 0002 6003,5
Pieksämäki82 61 0002 2902,2
Pielavesi91 74 0002 2502,7
Pietarsaari86107 0002 6803,3
Pihtipudas90 87 0002 2303,3
Pirkkala91208 0003 3105,2
Polvijärvi86 65 0002 2602,4
Pomarkku98 88 0002 5302,9
Pori81118 0002 4004,1
Pornainen113213 0003 8604,6
Porvoo89215 0003 0905,8
Pudasjärvi88 92 0002 3103,3
Puolanka84 61 0002 2102,3
Puumala96 67 0002 3302,4
Pyhtää105104 0003 0702,8
Pyhäjärvi87 83 0002 4002,9
Pyhäranta104115 0003 0203,2
Pälkäne98127 0002 6604,0
Pöytyä102114 0002 6703,6
Raahe91108 0002 7803,2
Raasepori89141 0002 6204,5
Raisio86136 0002 7904,1
Rantasalmi94 67 0002 3902,3
Ranua91 66 0002 3902,3
Rauma86121 0002 6303,8
Rautalampi90 81 0002 2503,0
Rautjärvi86 50 0002 4001,7
Reisjärvi100 72 0002 5502,3
Riihimäki77125 0002 5904,0
Rovaniemi79127 0002 4504,3
Ruokolahti93108 0002 7603,3
Ruovesi90 76 0002 3402,7
Rusko116229 0003 7505,1
Saarijärvi90 98 0002 3303,5
Salo89109 0002 4803,7
Sastamala93123 0002 4804,1
Sauvo108141 0002 9304,0
Savitaipale91 79 0002 3702,8
Savonlinna80106 0002 2803,9
Seinäjoki86158 0002 6005,0
Sievi104 84 0002 8402,5
Siikajoki98 70 0002 7302,1
Siikalatva93 70 0002 3702,5
Siilinjärvi93151 0003 1304,0
Sipoo106245 0003 8205,3
Siuntio116189 0003 6604,3
Sodankylä86 88 0002 6802,7
Somero94111 0002 4603,8
Sonkajärvi88 68 0002 2802,5
Sotkamo92139 0002 6204,4
Sulkava94 63 0002 2102,4
Suomussalmi87 66 0002 2602,4
Suonenjoki84 69 0002 2902,5
Sysmä86 64 0002 1102,5
Säkylä100 91 0002 6602,8
Taipalsaari106159 0003 2504,1
Taivassalo104100 0002 6303,2
Tammela103125 0002 9503,5
Tampere67161 0002 3005,8
Teuva100 84 0002 4402,9
Tohmajärvi90 70 0002 2902,6
Toholampi107 87 0002 7302,7
Tornio91128 0002 7303,9
Turku68136 0002 2005,2
Tuusniemi84 48 0002 1901,8
Tuusula96219 0003 6405,0
Tyrnävä104130 0003 4303,2
Ulvila99122 0002 8703,5
Urjala93 86 0002 2903,1
Utajärvi88 78 0002 4502,7
Uurainen101108 0003 1102,9
Uusikaarlepyy102 96 0003 0502,6
Uusikaupunki87 93 0002 5503,0
Vaala89 67 0002 2102,5
Vaasa77144 0002 5204,8
Valkeakoski85100 0002 6803,1
Valtimo86 56 0002 1602,2
Vantaa74194 0002 9805,4
Varkaus79 69 0002 2902,5
Vehmaa102105 0002 4803,5
Vesanto94 60 0002 1902,3
Vieremä93 83 0002 5502,7
Vihti96194 0003 3204,9
Viitasaari86 91 0002 3203,3
Virrat90 83 0002 2803,1
Vöyri105 93 0002 9302,7
Ylivieska89131 0002 6204,1
Ylöjärvi96183 0003 2304,7
Ähtäri91 87 0002 4403,0
Äänekoski84 78 0002 4702,6

 

Lopuksi

Tässä artikkelissa tarkastelin asuntojen hintoja mediaanituloisen kotitalouden näkökulmasta. Vaikka erityisesti pk-seudulla asuminen voisi keskituloisen kotitalouden näkökulmasta olla kallista, toki näilläkin seuduilla monet ostavat kodikseen omistusasuntoja. Nämä kotitaloudet ovat mitä todennäköisemmin mediaanituloista kotitaloutta parempituloisia ja/tai omaavat ennestään riittävästi muuta varallisuutta. Vaihtoehtoisesti kotitalous voi hankkia naapuruston mittapuulla pienen asunnon.

Tarkkaavainen lukija saattaa kysyä, miksi vertaan keskihintaista asuntoa mediaanituloihin, kun oikeampi tapa olisi verrata mediaanihintaa mediaanituloihin. Syynä tähän on yksinkertaisesti se, ettei asuntojen alueellisesta mediaanikoosta tai mediaanineliöhinnoista ole olemassa julkista tilastoa. Väitän kuitenkin, että alueellinen hajonta asuntojen keskikoossa tai neliöhinnoissa ei ole niin suuri, että aluetasolla asuntojen mediaanihinta eroaisi merkittävästi keskihinnasta. Vaihtoehtoisesti olisin voinut suhteuttaa asuntojen keskihintoja keskimääräisiin nettotuloihin. Ongelmana tässä on kuitenkin se, että erityisesti postinumerotasolla pieni joukko todella hyvätuloisia voi nostaa suhteettomasti paikallista keskituloa. Tämä taas antaisi liian ruusuisen kuvan tyypillisen kotitalouden tulotasosta.

Asuntojen hinta suhteessa nettotuloihin on vain yksi mittari, jolla arvioida omistusasumisen kalleutta. Toinen varsin hyvä mittari olisi tarkastella asumismenojen osuutta nettotuloista. Monesti kohtuullisten asumismenojen rajan pidetään sitä, että enintään 30–40 prosenttia nettotuloista menee asuntolainan hoitokuluihin. Asuntolainojen hoitokulujen alueelliseen arviointiin liittyy kuitenkin paljon epävarmuustekijöitä, kuten laina-ajan keskimääräinen pituus ja asuntolainan keskimääräinen korko koko laina-ajalta.

Yksi tulos on kuitenkin kiistaton ja samalla melko yllätyksetön. Vaikka pääkaupukiseudulla tulot ovatkin keskimäärin muuta maata paremmat, tyypillisen kotitalouden kohdalla paremmat tulot eivät riitä kompensoimaan selvästi muuta maata korkeampia neliöhintoja. Asuminen pk-seudulla on kallista.

 

* Postinumerotason tarkastelussa tuoreimmat mediaanitulotiedot ovat vuodelta 2014 ja asuntojen keskikokoa koskevat tiedot vuodelta 2015 (kuntatasolla vastaavat tiedot ovat vuosilta 2015 ja 2016). Neliöhintatiedot ovat vuodelta 2016, kuten myös kuntatason tarkastelun tapauksessa.

 

Lähteet: Tilastokeskus tulonjakotilasto 2015, Tilastokeskuksen postinumeroalueittainen avoin tieto ja Tilastokeskuksen osakeasuntojen hinnat 2016 -tilasto.

4 comments

Hieno selvitys. Mietin, että olisiko tässä aluevertailussa oikeampi käyttää kulutusyksikköön suhteutettua käytettävissä olevaa tuloa, joka löytyy myös samasta StatFin-osiosta. Eli huomoidaan se, että etenkin pääkaupunkiseudun kaupungiosat eroavat huimasti asuntokuntarakenteensa puolesta, eli jos vaikka perheasuntovaltaisella alueella on asuntokunnissa tyypillisesti kaksi tulonsaajaa, myös kuluttajia on enemmän, ja faktisesti asumiskustannuksiin jää vähemmän rahaa kuin yksinasuvilla. Tätähän voisi kokeilla vertailun vuoksi.

NäytäData

Erittäin hyvä huomio! Jos teen jatkoanalyysia, jossa esim. keskitytään siihen, kuinka suuret tulot eri asuinalueella vaaditaan tyypilliseen asuntoon, tuo on ehdottomasti tärkeä pointti. Tarkastelin myös tätä anlyysia tehdessäni asukkaita/kulutusyksikköjä keskimäärin per talous eri alueilla, mutta päädyin lopulta tähän ratkaisuun. Tarkastelua monimutkaisti tosin se, ettei tilastojen perusteella pystytä sanomaan, kuinka monta aikuista eli faktista tulonsaajaa on taloutta kohti postinumeroalueittain.

Hieno tarkastelu.

Onkohan seuraavassa kuitenkin virhe: vai onko annettu mediaanitulokin esitetty NETTOmediaanitulona kuten kuukausittainen summa väitetään esitetyn. Sinänsä miltei se ja sama kunhan kaikki tarkastelut on tehty samalla tavalla.

”Asuntokuntien käytettävissä oleva mediaanitulo Kauniaisissa vuonna 2015 oli 57 770 euroa vuodessa. Toisin sanoen verojen jälkeen puolelle kauniaislaisista asuntokunnista jäi käteen vähintään 4 810 e/kk.”

NäytäData

Tässä tapauksessa nettotulo = käytettävissä oleva tulo, eli luvut ovat keskenään vertailukelpoiset. Kaikilla artikkelissa esitetyillä tuloilla viitataan siis verojen jälkeen kotitalouden käteen jäävään rahasummaan.

Vastaa