Eri asumismuotojen kannattavuuden arviointi

Käsittelin taannoisessa artikkelissani omistus- ja vuokra-asumisen taloudellista kannattavuutta pääkaupunkiseudulla. Tämänkertaisessa kirjoituksessani palaan kyseiseen teemaan pohtien hieman enemmän asumismuotojen kannattavuuden vertailua. Laajennan aiempaa analyysiani ja tarkastelen lisäksi kannattavuutta myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisen Suomen osalta.

 

Asumismuotojen taloudellisen kannattavuuden arvioinnin mittari

Kuten edellisessä aihetta käsittelevässä artikkelissa, myös tämänkertaisessa kirjoituksessa mittaan eri asumismuotojen kannattavuutta ns. priceto-rent ratio eli myyntihinta suhteessa vuokraan -suhdeluvun avulla. Yksinkertaistuksen vuoksi käytän tästä mittarista lyhyempää ilmaisua P/R-luku. Kyseinen luku lasketaan jakamalla asunnon myyntihinta vastaavan asunnon vuosivuokralla. Esimerkiksi jos 30 m2 yksiö maksaa 150 000 euroa ja vastaavan yksiön kuukausivuokra on 700 euroa, niin tällöin P/R-luku on 150 000 / (700*12) ≈ 17,9.

Mitä korkeampi P/R-luku on, sitä kannattavampaa vuokra-asuminen on suhteessa omistusasumiseen. Se, millä lukuarvolla vuokra-asuminen alkaa olla kannattavampi vaihtoehto, riippuu vähän keneltä kysytään ja kuinka kauan aikoo asustella samassa osoitteessa. Esimerkiksi Helsingin yliopiston kaupunkitaloustieteen emeritusprofessori Heikki A. Loikkanen on sanonut vuokra-asumisen olevan kannattavampaa siinä vaiheessa, kun myyntihinta on vähintään 15-kertainen verrattuna vuosivuokraan. Välillä käytetään myös korkeampaa 20:n raja-arvoa.

Tässä artikkelissa keskityn yksinomaan taloudelliseen kannattavuuteen. Eri asumismuotoihin liittyy toki erilaisia ei-taloudellisia hyötyjä. Tilapäistä ja joustavaa asumismuotoa haluavan kannattaa todennäköisesti valita vuokra-asuminen. Vastaavasti pysyvyyttä ja remontointia rakastavalle vuokra-asunto ei liene optimaalisin asumismuoto.

 

Käytännön esimerkkejä P/R-luvusta

Katsotaan ensiksi pari käytännön esimerkkiä eri tasoisista P/R-luvuista, jotta olisi helpompi hahmottaa mitä erilaiset luvut tarkoittavat asumismenojen osalta. Tarkastellaan siis tilannetta, jossa henkilö joko ostaa tai vuokraa identtisen asunnon. Teen pari esimerkkilaskelmaa, jolla hahmotan eri asumismuotojen valinnan vaikutusta asumiskustannuksiin.

Oletan, että esimerkeissä omistusasunto ostetaan ottamalla lainaa 100 % asunnon hinnasta. Tämä siitä syystä, että asuntoon ostovaiheessa sijoitetulle pääomalle ei tarvitse laskelmissa olettaa vaihtoehtoiskustannusta (=tuotto muussa säästökohteessa). Kesällä 2016 voimaan tulleen asuntolainakaton johdosta asuntolainaa voi saada enintään 90 % tai ensiasunnon tapauksessa 95 % asunnon arvosta. Käytännössä monet asunnot hankitaan kuitenkin edelleen 100 % lainarahoituksella, mutta puuttuva 10 % tai 5 % katetaan muulla vakuudella (mm. säästöt, sijoitukset tai vanhempien asunto) tai erillisellä pankin tarjoamalla tuotteella.

 

Esimerkki suhteellisen korkeasta vuokrasta (= pieni P/R-luku)

Ensimmäiseksi otetaan esimerkki tilanteesta, jossa vuokra on korkea suhteessa myyntihintaan. Alla on oikotie.fi:stä 2.1.2018 otetut kuvakaappaukset kahdesta asuntoilmoituksesta. Ylempi on myynti-ilmoitus ja alempi vuokrailmoitus. Ilmoitusten suurta yhdennäköisyyttä selittää se, että ilmoitukset koskevat itse asiassa samaa asuntoa. Kyseinen vuonna 1971 valmistunut 60,5 neliömetrin kerroastalokaksio sijaitsee Kouvolan Viitakummussa.

 

 

Asunnon velaton myyntihinta on 49 900 euroa tai vaihtoehtoisesti kuukausivuokra 550 euroa. Näin ollen P/R-luku on 49 900/(550*12) = 7,6. Asunnon hoitovastike on 202 e/kk ja vesimaksu 30 e/kk. Suomen pankin tuoreimman tilaston (10/2017) mukaan uusien asuntolainojen keskikorko on 1 %. Tällä korolla ja 20 vuoden laina-ajalla 49 900 euron lainan kuukausierä on 229 euroa. Omistusasujan asumiskustannukset aluksi ovat yhteensä 202 + 30 + 229 = 461 e/kk.

Vuokra-asujan asumiskustannukset esimerkin kouvolalaiselle asunnolle ovat 550 + 30 = 580 e/kk. Näin ollen omistusasuminen tulee heti kättelyssä vajaat 120 e/kk halvemmaksi kuin vuokraaminen. Tässä tapauksessa asumiskustannusten näkökulmasta omistusasuminen on selvästi kannattavampaa. Näin pienellä lainamäärällä korkojen nousu ei myöskään kasvata euromääräistä kuukausierää kohtuuttomasti. 

Johtopäätös: pieni P/R-luku = omistusasujalla suhteellisen pienet asumismenot.

 

Esimerkki suhteellisen matalasta vuokrasta (= suuri P/R-luku)

Otetaan seuraavaksi esimerkki tilanteesta, jossa vuokra suhteessa myyntihintaan on matala. Alla on jälleen 2.1.2018 oikotie.fi:stä otetut kuvakaappaukset samaa asuntoa koskevista ilmoituksista, jossa ylemmässä asuntoa tarjotaan myytäväksi ja alemmassa vuokralle. Ilmoitusten vuonna 1938 valmistunut kerrostaloyksiö sijaitsee Helsingin Punavuoressa.

 

 

Asunnon voi ostaa 239 000 eurolla tai vuokrata 880 e/kk. P/R-luku on näin ollen 239 000/(880*12) = 22,6. Asunnon hoitovastike on 140,8 e/kk ja vesimaksu 16 e/kk. Asuntolainan lyhennyserä 20 vuoden laina-ajalla ja 1 % korolla on 1 099 e/kk. Omistusasuja joutuu siis pulittamaan asumisesta kokonaisuudessaan 1099 + 140,8 + 16 = 1 255,8 e/kk.

Punavuorelaisen yksiön asumiskustannukset vuokralaiselle ovat 880 + 16 = 896 e/kk. Toisin sanoen omistusasujan asumiskustannukset ovat aluksi 360 e/kk suuremmat kuin vuokralaisella. Suhteellisen suurella lainamäärällä korkotason nousu voi lisäksi kasvattaa merkittävästi euromääräistä lyhennyserää kuukaudessa.

Johtopäätös: suuri P/R-luku = omistusasujalla suhteellisen suuret asumismenot.

 

Pitkän aikavälin asumiskustannusten arvioinnin hankaluudesta

Äskeiset esimerkit selventävät, mitä käytännössä matala tai korkea P/R-luku tarkoittaa kotitalouden asumismenojen osalta. Näissä esimerkeissä toisaalta keskitytään asumismenoihin lyhyellä aikavälillä. Arvioidessa kustannuksia pidemmän aikavälin osalta tulisi tehdä melkoisesti oletuksia vuokrien, hoitovastikkeiden ja korkojen kehityksen suhteen. Myös remonteille sekä yllättäville korjauskuluille pitäisi antaa jokin pidemmän aikavälin kustannusarvio.

Pitkän aikavälin kustannusarvioita hankaloittaa entisestään se, että säästyneille asumiskuluille tulee arvioida tuotto. Mikäli valitulla asumismuodolla asumiskustannukset ovat pienemmät kuin vaihtoehtoisessa asumismuodossa, tämä erotus on järkevintä säästää ja/tai sijoittaa. Tällöin säästölle saatu tuotto kasvattaa entisestään asumismenojen kustannusten eroa suhteessa vaihtoehtoiseen asumismuotoon.

Vaikka omistusasuminen olisi aluksi kalliimpaa, jossain vaiheessa velattoman asunnon myötä asumismenot laskevat oleellisesti. Ajan myötä omistusasujan kumulatiiviset asumismenot eli koko asumisen aikana kertyneiden menojen summa alittaa vuokra-asujan kumulatiiviset asumismenot. Toisin sanoen omistusasuminen osoittautuu tässä vaiheessa taloudellisesti kannattavimmaksi vaihtoehdoksi. Mitä korkeampi P/R-luku, sitä kauemmin menee, kunnes omistusasunto muuttuu vuokraamista kannattavammaksi. Äärimmäisessä tapauksessa tämä tapahtuu heti (aiempi Kouvolan esimerkki) ja toisessa ääritapauksessa vasta useiden vuosien päästä (aiempi Helsingin esimerkki).

 

Vuokrat suhteessa myyntihintoihin alueittain

Edellinen kappale toivon mukaan valoitti hieman mitä käytännössä pieni tai suuri P/R-luku tarkoittaa kotitalouden asumismenojen kannalta. Lisäksi toivon mukaan se osoitti sen, miksi kyseinen suhdeluku on niin hyvä mittari eri asumismuotojen taloudellisen kannattavuuden vertailussa. Tarkastellaan seuraavaksi keskimääräisiä P/R-lukuja alueittain.

Alla on esitetty P/R -luku eräiden suomalaisten kaupunkien osalta. Kuvio vastaa tilannetta vuonna 2016, sillä tilastot vuoden 2017 keskivuokrista julkaistaan vasta tulevana keväänä. Oletettavasti kuitenkaan tilanne vuodesta 2016 ei ole kovin dramaattisesti muuttunut.

 

Keskimääräiset P/R-luvut eri kaupungeissa (2016)

Lähde: Tilastokeskus osakeasuntojen hinnat, Tilastokeskus asuntojen vuokrat & omat laskelmat

 

Aiemmassa esimerkkissä mainitun Kouvolan lisäksi Kotkassa ja Kajaanissa omistusasuminen on keskimäärin selvästi kannattavampaa suhteessa vuokraamiseen. Suurimmassa osassa kaupungeista P/R-luku jää alle 15 eli omistusasuminen näyttäisi olevan suuressa osaa maata tyypillisesti kannattavin asumismuoto. Näin on erityisesti pienemmissä kaupungeissa. Vastaavasti Porvoossa, Espoossa, Kauniaisessa ja Helsingissä suhdeluku on 16–18, mikä viittaisi siihen, että vuokra-asuminen voi tapauskohtaisesti olla kannatavampaa. Tämä tuli ilmi myös aiemmin tarkastellun Helsingin Punavuoren esimerkkiyksiön tapauksessa.

Tässä vaiheessa joku voi huomata, että P/R-luku näyttäisi olevan korkeampi niissä kaupungeissa, joissa asuntojen hinnat nousevat muuta maata nopeammin. P/R-luku liittyykin läheisesti asuntojen hintojen aiempaan kehitykseen:

 

Keskimääräiset P/R-luvut ja asuntojen hintakehitys

Lähde: Tilastokeskus osakeasuntojen hinnat, Tilastokeskus asuntojen vuokrat & omat laskelmat

 

Mitä enemmän asuntojen hinnat ovat nousseet viime vuosina, pääsääntöisesti sitä kalliimpaa omistusasuminen on suhteessa vuokraamiseen. Tämä viittaisi osaltaan siihen, että vuokra-asumisen kustannukset eivät ole nousseet yhtä nopeasti kuin myyntihinnat. Poikkeuksia toki löytyy. Esimerkiksi Seinäjoessa asuntojen hinnat ovat nousseet enemmän kuin Helsingissä, mutta P/R-luku on selvästi pienempi.

P/R-luku liittyy myös siten hintakehitykseen, että asunnoista ollaan todennäköisemmin valmiita maksamaan suhteellisen paljon silloin, kun hintojen oletetaan myös tulevaisuudessa nousevan. Päinvastoin pienen P/R-luvun kaupungeissa hintojen oletetaan jatkossa(kin) laskevan, jolloin maksuhalukkuus suhteessa vuokriin on maltillisempi.

Toisaalta mikäli omistusasuminen on asumiskustannuksiltaan selvästi vuokra-asumista huokeampaa, laskevat neliöhinnat eivät välttämättä ole niin hirveä asia. Vaikka asunto aikanaan myytäisiin selvästi ostohintaa halvemmalla, omistusasunto voi edelleen olla taloudellisesti kannattavin vaihtoehto.

 

Oma koti sijoituksena

Omistusasuminen näyttäisi olevan tyypillisesti kannattavampaa pienemmissä kaupungeissa. Vastaavasti nopeasti kallistuvien asuntomarkkinoiden kasvukeskuksissa vuokra-asuminen kannattaa muita kaupunkeja enemmän. Asuntolainoitukseen erikoistuneen Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna taas väittää päinvastaisesti, että kasvukeskuksissa kannattaa omistaa ja muualla maassa asua vuokralla. Tässä kannanotossa heijastuu eräs hyvin yleinen lähestymistapa omistusasumiseen: oma koti nähdään enemmän tai vähemmän sijoituksena, eikä pelkästään elämäntyyliin mukautuvana kulutuspäätöksenä. Myös Paunan perusteluissa omistusasumisen kannattavuutta määrittää asunnon hintakehitys.

Omistusasunnon hankkiminen toki kasvattaa varallisuutta ja lopulta velattoman kodin tapauksessa asumiskustannukset tippuvat selvästi suhteessa vuokra-asujaan. Vaikka velaton asunto on aina varallisuutta, se ei alempien asumiskustannusten ohella varsinaisesti tuota mitään. Omasta kodista ei makseta korkoa, osinkoa saati muutakaan tuottoa. Jotta tämä talon seiniin sidottu pääoma realisoituisi asunto pitää joko vuokrata tai myydä. Tällöin pitää kuitenkin etsiä uusi koti. Jos asunnon päättää myydä, ”voitto” realisoituu ainoastaan muuttaessa halvempaan asuntoon tai vuokralle. Vaihtaessa suurempaan omistusasuntoon samalla alueella asuntojen nousevat hinnat kasvattavat enisestään tarvittavaa välirahaa. 

Monet kieltämättä hyötyvät siitä, että asuntolainan lyhentäminen on eräänlaista pakkosäästämistä, vaikka omaisuuden keskittäminen yhteen kohteeseen ei ole ihanteellista varallisuuden hallintaa. Mikäli henkilö päättää asua vuokralla (toistaiseksi) alempien asumiskustannusten takia, tämä päätös ei välttämättä ole taloudellisesti järkevä, jos henkilö ei säästä ja/tai sijoita säästyneitä varojaan. On kuitenkin paljon näyttöä sille, että omatoiminen säästäminen tuottaa useille hankaluuksia (esim. USA:n eläkejärjestelmä).

 

Lopuksi

Tässä artikkelissa nostin esille vanhaa teemaa. Aiemman kirjoitukseni kommenttien perusteella ymmärsin, että asian tiimoilta riittää yhä pohdittavaa. Aihe myös todennäköisesti koskettaa useampia kuin esimerkiksi pyöräily Helsingissä. Lisäksi analyysin konkreettiset esimerkit toivottavasti auttoivat hahmottamaan pelkkiä suhdelukuja paremmin eri asumismuotojen kannattavuuden vertailua.

Kuten myös artikkelin alkupuolella totesin, analyysini keskittyy nimenomaan taloudellisiin kannattavuustekijöihin, vaikka asumisratkaisuihin vaikuttaa iso liuta elämäntyyliin liittyviä ei-taloudellisia tekijöitä. Mainittakoon vielä, että käyttämääni P/R-lukua voi hyödyntää myös asuntosijoittamisessa. Siellä missä asukkaan näkökulmasta vuokraaminen on suhteellisen kallista (= pieni P/R-luku), vuokratuotto on todennäköisesti suhteellisen hyvä, mikäli vuokrausaste pysyy korkeana.

 

10 comments

Muutama kommentti:

1. Mielestäni ei ole loogista vertailla vuokraa ja kuluja+lainan takaisinmaksua, vaan tulisi vertailla vuokraa ja vain kuluja (esim. vastike+korko), sillä heti kun asunnon myy saa oletetusti vähintään suurimman osan maksuista takaisin, vuokrasta ei tietenkään saa mitään.

2. Talo tai asunto menettää aina arvoa ajan myötä (korjaukset yms.), mutta tontti voi nousta arvossa (kysyntä/tarjonta/niukkuus) ja näin onkin pääosin tapahtunut niin Suomessa kuin maailmalla (200 vuoden odotusarvo on ollut lähes sama kuin osakkeilla).

NäytäData

Kiitti kommenteista. Alla vastauksia:

1. Osasin odottaa tätä huomiota. Kun tarkastellaan omassa kodissa asumista, niin lainan lyhennystä on järkevä tarkastella asumismenona. Kyseessähän on pakollinen meno, jonka maksamalla saa asustella omassa kodissaan. Tämä ei tietenkään poissulje sitä, että omistaja kyllä kasvattaa varallisuuttaan samalla.

2. En ole ihan varma, mihin tuo 200 vuoden odotusarvo perustuu? On myös olemassa kansainvälistä näyttöä siitä, että hyvin pitkällä aikavälillä asuntojen reaalinen hintakehitys ei ole kovin kummoinen. Esimerkiksi USA:ssa asunnot ovat kallistuneet 1890–2000 yhteensä n. 20 % (= 0,17 % vuodessa) ja ajanjaksolla 1890–2016 n. 60 % (= 0,37 % vuodessa). Ks: https://en.wikipedia.org/wiki/Case%E2%80%93Shiller_index

1. En silti ymmärrä. Jos odotusarvoisesti asunnon arvo ei katoa tai jopa nousee, niin lainan takaisinmaksua ei vain voi nähdä suoraan verrannollisena vuokraan. Tai sitten nojaat perusteluissa siihen vaihtoehtoiskustannukseen liian vahvasti…

Koitan tehdä mahdollisimman yksinkertaisen esimerkin niin voit koittaa selittää minulle mitä ymmärrän väärin:
-Henkilö K asuu 20 vuotta Helsingissä omistusasunnossa (vastike: -24000€, korko: -44000€, takaisinmaksu: -105000€, remontit: -10000€, asunto(2017): 230000€, netto: 47000€).
-Henkilö N asuu 20 vuotta Helsingissä vuokralla (vuokra: -144000€, netto: -144000€).

2. ”The Rate of Return on Everything, 1870-2015” (Jorda, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor; June 2017, BMBF and Institute for New Economic Thinking)

NäytäData

Kuten artikkelin loppupuolella kirjoitin, halvemmista asumiskustannuksista nauttivan vuokralaisen tulisi säästää ja sijoittaa riittävän tuottavasti nuo säästyneet menot, jotta pidemmällä aikavälillä vuokraaminen olisi taloudellisesti järkevä vaihtoehto. Suosittelen sinua lukemaan aiemman artikkelini (http://naytadata.com/2017/06/27/vuokra-vai-omistus/) kommenttiosiosta löytyviä esimerkkilaskelmia, jotka vähän valaisevat tätä problematiikkaa.

Pitkän aikavälin laskelmat ovat toki siitä hankalia, että niissä pitää tehdä melkoisesti oletuksia vuokrien, remonttien, korkojen yms. suhteen. Tämän takia en niitä tässä artikkelissa tehnyt. Ja riittävän pitkällä aikavälillä omistusasuminen osoittautuu useimmissa tapauksissa kannattavimpana ratkaisuna. Tässä toimii hyvänä mittarina käyttämäni P/R-luku. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että mitä suurempi P/R-luku on, sitä pidempään menee, kunnes omistusasuminen osoittautuu parhaaksi ratkaisuksi.

Kiitos vastauksista! 🙂

NäytäData

Eipä kestä! Kiitos itsellesi kommenteista 🙂

Kiitos mielenkiintoisesta kirjoituksesta!

Koskien lausetta ”On kuitenkin paljon näyttöä sille, että omatoiminen säästäminen tuottaa useille hankaluuksia (esim. USA:n eläkejärjestelmä)”, olisiko sinulla linkkiä josta voisin lukea lisää aiheesta (vaikka sitten koskien Yhdysvaltoja). Itse asun Suomen ulkopuolella kaupungissa, jossa P/R on n. 34.

NäytäData

Kiitos kehuista! En ole kovin syvällisesti perehtynyt USA:n eläkejärjestelmään, mutta aika usein mediassa uutisoidaan erilaisista kyselytuloksista, joiden perusteella voisi sanoa suurimman osan säästävän liian vähän eläkettään varten (mm. https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-02-21/two-thirds-of-americans-aren-t-putting-money-in-their-401-k). Esimerkiksi amerikkalaisista 70–74-vuotiaista edelleen 19 % on työelämässä ja yhtenä suurena syynä tähän on juurikin se, ettei heillä ole riittävästi säästöjä eläköitymistä varten (https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-07-10/working-past-70-americans-can-t-seem-to-retire).

Hyvä ja mielenkiintoinen kirjoitus!

NäytäData

Kiitos kehuista!

Vastaa