Asuminen pääkaupunkiseudulla – vuokra vai omistus?

Tässä artikkelissa käsittelen omistamista sekä vuokraamista asumismuotoina pääkaupunkiseudulla. Lähteinä toimii Tilastokeskuksen asumisen tilastot. Artikkelin tarkoituksena on pintapuolisesti tarkastella eri asumismuotojen hintojen kehitystä pk-seudulla sekä sitä, kuinka kannattavaa omistusasuminen on verrattuna vuokra-asumiseen eri kaupunginosissa.

 

Hintojen kehityksestä

Useat asunnonostajat uskovat siihen, että asunnon hinnat tulevat nousemaan. Tämä usko ei ole osoittautunut paikkaansapitäväksi kaikilla paikkakunnilla, mutta ns. kasvukeskuksissa asuntojen hinnat ovat kehittyneet nousujohteisesti jo vuosia. Monet allekirjoittaneen lisäksi ovat kenties kuulleet vanhempien sukulaisten muistelevan menneen aikojen pilkkahintaisia asuntoja ja hurjia arvonnousuja. Tarkastellaan heti ensimmäiseksi asuntojen hintojen historiallista kehitystä pääkaupunkiseudulla:

 

Pk-seudun osakeasuntojen reaalihintojen indeksikehitys 1983–2016 (vanhat osakeasunnot)

Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat

 

Vuosina 1983–2016 pk-seudulla kerrostaloasunnot kallistuivat 109 % ja rivitaloasunnot 75 %. Vuositasolla kerrostalosuntojen hinnat kallistuivat keskimäärin 2,3 % ja rivitaloasuntojen 1,7 %. Mielenkiintoinen huomio on se, että rivitaloasuntojen hintakehitys erkaantui kerrostaloasuntojen kehityksestä vuonna 2005. Tätä ennen niiden hintakäyrät ovat lähes identtiset.

Mutta entä vuokrat? Niilläkin on tapana nousta vuodesta toiseen:

 

Pk-seudun vuokrien reaalikehitys 1983–2016 (vapaarahoitteiset)

Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat

 

Kuviossa on vertailun vuoksi merkitty harmaalla edellisen kuvion käppyrät. Reaalivuokrat kallistuivat 157 prosenttia, mikä tarkoittaa keskimäärin 2,9 % vuodessa. Yleisesti voidaan sanoa, että vuokrien noustessa hitaammin kuin asuntojen hinnat vuokra-asuminen halpenee suhteellisesti, jolloin se on taloudellisesti entistä kannattavampaa. Esimerkiksi vuodet 1983–1989 sekä 1996–2007 olivat pidempiä jaksoja, jolloin vuokra-asuminen halpeni suhteessa omistamiseen. Viime vuosina tilanne on ollut päinvastainen. Vuokra-asuminen on kallistunut vuodesta 2008 lähtien enemmän kuin omistusasuminen jokaisena vuonna poislukien 2010. Koko ajanjaksolla suhteessa omistusasumiseen  vuokrat ovat kallistuneet 14 vuotena ja halventuneet 19 vuotena. 

On huomionarvoista, että asuntojen vuokria kuvaava käyrä sisältää myös uusien asuntojen vuokrat, kun taas asuntojen hintoja kuvaavat käyrät sisältävät pelkästään vanhat osakeasunnot. Syynä tähän on Tilastokeskuksen tilastointi. Luonnollisesti uusissa asunnoissa vuokrat tuppaavat olemaan korkeampia. Mikäli olisi mahdollista tarkastella vain vanhojen asuntojen vuokria, niin vuokrat pk-seudulla luultavasti kasvoivat hieman yllä olevaa kuviota maltillisemmin.

 

Omistamisen vs. vuokraamisen kannattavuuden arviointi

Vuokra-asuminen on siis viime vuosina kallistunut suhteessa omistamiseen. Tämä tieto ei kuitenkaan itsessään kerro sitä, onko vuokra-asuminen kalliimpaa suhteessa omistusasumiseen, vaan ainoastaan sen, että se on ollut joskus suhteellisesti halvempaa. Entä jos halutaan tietää kumpi on tällä hetkellä kannattavampi asumismuoto?

Eräs yksinkertainen indikaattori, jolla voidaan arvioida eri asumismuotojen suhteellista kannattavuutta, on ns. price-to-rent ratio eli myyntihinta suhteessa vuokraan. Tämä indikaattori lasketaan jakamalla asunnon myyntihinta sen vuosivuokralla. Esimerkiksi jos halutulla alueella 30 m2 yksiö maksaa 150 000 euroa ja vastaavan yksiön kuukausivuokra on 700 euroa, niin tällöin suhdeluku on 150 000 / (700*12) ≈ 17,9.

Indikaattori toimii samalla tavalla kuin osakkeiden hinnoittelussa käytetty p/e -luku, joka lasketaan jakamalla osakkeen hinta osakekohtaisella tuloksella. Osakkeiden tapauksessa p/e -luku kertoo siitä paljonko sijoittajat ovat valmiita maksamaan osakkeen antamasta tuotosta. Sama logiikka pätee myyntihinta suhteessa vuokraan -indikaattorissa. Asunnon tapauksessa tuotto on se, että henkilöllä on katto päänsä päällä. Tälle palvelulle on olemassa hinta, joka on yhtä suuri kuin markkinoilla pyydetty vuokra vastaavasta asunnosta.

Mitä korkeampi myyntihinta/vuokra -indikaattorin luku on, sitä kalliimpi omistusasuminen on suhteessa vuokra-asumiseen. Ei ole olemassa kiveen hakattuja raja-arvoja siitä, milloin suhdeluvun perusteella on kannattavampaa omistaa tai vuokrata kotinsa. Yleisesti ottaen kuitenkin lukuarvoa 15-20 pidetään rajana, josta ylöspäin vuokraaminen on suhteellisesti kannattavampaa. Esimerkiksi Helsingin yliopiston kaupunkitaloustieteen emeritusprofessori Heikki A. Loikkanen käyttää eräässä lehtijutussa raja-arvona lukua 15.

Jotta korkea myyntihinta/vuokra -suhdeluku on oikeutettu, asunnon hinnan tai tuoton (=vuokran) pitää tulevaisuudessa nousta merkittävästi. Vaihtoehtoisesti asumisajan tulisi olla hyvin pitkä. Päinvastaisessa tapauksessa alhainen suhdeluku voi kertoa siitä, että asuntojen hintojen tai vuokrien odotetaan tulevaisuudessa laskevan. Esimerkiksi Oikotie.fi:n asuntoilmoituksia selaamalla voi pienistä muuttotappiokunnista löytää hyvinkin alhaisia myyntihintoja suhteessa vuokriin, mutta todennäköisesti asuntojen hinnat tulevat jatkossakin laskemaan näissä kunnissa.

 

Kohtuullisen vuokran ylärajat eri kaupunginosissa

Hyödyntämällä myyntihinta/vuokra -suhdelukua sekä Tilastokeskuksen julkaisemia postinumeroaluekohtaisia asuntojen myyntihintoja on mahdollista laskea kullekin kaupunginosalle kohtuuvuokran yläraja. Kohtuuvuokralla viittaan siihen kuukausivuokraan, jolla tietyllä alueella voi olla kannattavampaa vuokrata kuin omistaa asunto.

Alla olevalla kartalla voi tarkastella talotyypeittäin kaupunginosakohtaisia kohtuullisten neliövuokrien ylärajoja. Tilastokeskus ei tietosuojasyistä paljasta postinumeraluekohtaisia tietoja alueista, joissa on vuoden aikana myyty alle kuusi valittua asuntotyyppiä. Tämän takia kaikista talotyypeistä ei saa jokaiselta postinumeroalueelta tietoja.

Jos kartta ei pelitä kunnolla talotyyppiä vaihdattaessa, sivun uudelleen lataaminen auttanee.

 

Kohtuuvuokrien ylärajat (€/m2/kk) pk-seudun eri postinumeroalueilla (2016)

Vertaillessa eri kaupungosien kohtuuvuokria kirjoitushetken vuokrailmoituksiin nousee esille mielenkiintoisia ääripäitä. Kaikista halvimmissa lähiöissä (mm. Hakunila ja Jakomäki) kohtuuvuokran ylärajat ovat todella alhaisia, eikä näitä halvemmalla saa mistään pääkaupunkiseudulta vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Toisin sanoen näillä seuduilla on selkeästi taloudellisesti kannattavampaa asua omistusasunnossa. Kaikista kalleimilla alueilla kantakaupungissa taas löytyy paljonkin vuokra-asuntoja alle kohtuuvuokran. Näin ollen useissa kalleimmissa kaupunginosissa voi olla kannattavampaa asua vuokralla.

 

Lopuksi

Tässä artikkelissa tarkastelin vain yhden indikaattorin hyödyntämistä asumismuodon valinnassa. Luonnollisesti tätä valintaa kannattaa perustella muillakin kriteereillä, joista kaikki eivät ole luonteeltaan taloudellisia. Lisäksi, kuten aiemmin mainitsin, mitä kauemmin aikoo asua samassa asunnossa, sitä vähäisempi merkitys on tämänhetkisellä myyntihinnan ja kuukausivuokran suhteella. En siis suosittele pelkästään tämän kirjoituksen perusteella ryntäämään lähiöön asuntokaupoille.

 

Artikkelin lähteet: Tilastokeskus

12 comments

Hei!

Sanotaan, että saat asunnon 250 000 €, esimerkiksi kaksio Tapiolasta.
Asuntolainan korko on noin 1 %, eli ensimmäisenä vuonna 2 500 €.
Tämän lisäksi maksat vastiketta. Sanotaan, että se on 300 €/kk sisältäen veden ja sähkön. Tästä tulee 3 600 €.

Vähennät lainaa 1 095 €/kk + korot. Ensimmäisenä vuonna tämä on noin 1 300 € / kk ja laskee joka vuosi. Laina-aika on 20 vuotta. Omaan pussiin menee koko 1 095 €/kk eli 13 140 euroa vuodessa.

Kokonaisuudessaan maksat vuodessa 2 500 € + 3 600 € + 13 140 € = 19 240 €.

Vaihtoehto 2:
Asut vuokralla vastaavassa asunnossa. Vuokra on 900 € / kk eli 10 800 euroa vuodessa. Muita menoja ei asunnosta ole. Sinulla jää pankkitilille asuntovelalliseen nähden 19 240 € – 10 800 € = 8 440 €, jonka voit sijoittaa paremmalla tuotolla. Tällä summalla pitäisi saada 10 800 – 2 500 € – 3 600 € = 4 700 € tuotto, jotta ”hukkaan” menisi yhtä paljon kuin omistusasujalla. Käytännössä sijoituksen koron pitäisi siis olla lähes 56 %. Onko tämä mahdollista?

Oletuksena, että asuntovelan korko ja asunnon arvo pysyvät samalla tasolla koko laina-ajan.

NäytäData

Hei vaan Skeptikko,

Kuten kysymyksesi hyvin osoittaa, on aina järkevää tarkastella vuokra vs. omistus valintaa asuntokohtaisesti. Paneudutaan siis tähän skenaarioon.

Laskuissasi oletat, että asuntovelan korko ja asunnon arvo pysyvät samana koko laina-ajan eli 20 vuotta. Jotta seuraavat esimerkkilaskelmani olisivat reilumpia ja realistisempia, oletetaan että asuntojen hinnat nousevat 2,5 % vuodessa ja vuokrat sekä vastike 3 % vuodessa. Nämä vastaavat melko hyvin kehitystä 1983–2016. Pysytään kuitenkin tuossa oletuksessa, että korko ei muutu.

Itse laskeskelin lainalaskurilla, että 20 vuoden laina-ajalla ja 1 % korolla 250 000 euron lainan lyhennyserä olisi 1 150 e/kk korkoineen. Koska korko ei muutu, lyhennys on tuo sama koko laina-ajan. Aluksi vastike on 300 e/kk, joten ensimmäisenä vuonna omistusasujan asumismenot ovat 1 450 e/kk. Kun viimeinen lainaerä on maksettu, omistusasujamme on kaiken kaikkiaan maksanut lyhennystä + vastikkeita 373 000 euroa. Tässä vaiheessa vastike on 540 euroa kuukaudessa. Hänen asuntonsa hinta puolestaan on lopuksi 410 000 euroa, kun hinnat ovat nousseet 2,5 % vuodessa.

Vuokra-asujamme maksaa aluksi 900 e/kk vuokraa, jota korotetaan joka 12. kuukausi 3 %. Kun omistusasuja on velaton, vuokralaisen vuokramenot ovat 1 630 euroa kuukaudessa. Kaiken kaikkiaan vuokralainen on maksanut vuokraa 20 vuodessa 291 000 euroa eli hän on säästänyt asumiskustannuksissa 82 000 euroa suhteessa omistusasujaan.

Ensimmäisenä vuonna vuokralainen jää asumiskustannuksissa voitolle suhteessa omistusasujaan siis 550 e/kk. Kun omistusasuja makselee viimeistä lainaeräänsä, vuokralainen jää voitolle suhteessa omistusasujaan 98 e/kk. Koska elämme matalan koron maailmassa (asuntolainan korko = 1 %), voimme olettaa vuokralaisen sijoitettujen säästöjen markkinatuotoksi melko realistisen 8 %. Tällöin 20 vuoden päästä hänen sijoitusvarallisuus on 229 000 euroa.

20 vuoden päästä olemme siis tilanteessa, jossa vuokralainen pulittaa kuukaudessa asumisestaan 1 630 – 540 = 1 090 e/kk enemmän kuin omistusasuja. Lisäksi omistusasujan varallisuus on 410 000 ja vuokra-asujan 229 000 euroa. Omistusasujan seinissä kiinni oleva varallisuus ei kuitenkaan varsinaisesti tuota hänelle kassavirtaa. Asunnon ”tuotto” tässä tapauksessa on tuo vuokra-asujaan suhteessa säästetty summa eli 1 090 e/kk. Vuokralainen voi hyvin todennäköisesti nostaa vuosittain 4 % sijoitusvarallisuudestaan ilman, että sijoitettu pääoma pienenee merkittävästi. Tämä tekee 760 e/kk eli omistusasuja jää ”voitolle” 1 090 – 760 = 330 e/kk.

Lopulta päädyimme tässä harjoituksessa siis tilanteeseen, jossa vuokralainen on säästänyt 82 000 euroa, mutta tulee jatkossa maksamaan asumismenoja 330 e/kk enemmän kuin omistusasuja. Tämä summa tosin nousee vuokrien kasvaessa. Lopuksi molemmat esimerkkihenkilömme kuolevat vanhuuteen elettyään koko ikänsä toistensa naapureina tapiolalaisissa kaksioissa. Se onkin toisen laskuharjoituksen paikka, jos haluamme selvittää kuinka vanhana henkilömme tulisi potkaista tyhjää, että päädymme tilanteeseen, jossa elinikäiset asumismenot ovat samat. Molempien perilliset saavat onneksi jotain maallista mammonaa muistoksi.

Summa summarum: riittävän pitkällä aikavälillä omistusasuja nauttii vuokra-asujaa pienemmistä asumismenoista, vaikka lainan lyhennys + vastike olisi vuokraa suurempi. Mitä pienempi tämä erotus on, niin sitä lyhyemmässä ajassa omistusasumisesta tulee taloudellisesti kannattavampaa. Matala myyntihinta / vuosivuokra -suhdeluku viittaa siihen, että tuo erotus on pieni. Tämän takia kyseinen indikaattori auttaa sen arvioinnissa, kumpi on taloudellisesti kannattavampi vaihtoehto. Toki vertailua tulisi aina tehdä asuntokohtaisesti.

Täytyy tarkastella tilannetta hieman kauemmas, yksi vuosi ei todellakaan kerro koko totuutta. 20 vuoden kuluttua kun asunto on kokonaan maksettu, ostaja omistaa 250 000 arvoisen asunnon kun taas vuokralla asunut on sijoittanut 20 vuoden ajan USA:n osakemarkkinoille matalakuluisiin indeksirahastoihin 8440€ vuodessa. Syötin luvut simulaatioon, joka tarkastelee kaikkia 20 vuoden jaksoja USA:n osakemarkkinoilla vuodesta 1871 tähän vuoteen. Lopputuloksena keskimäärin 337 000 €, parhaalla 20 vuoden jaksolla 676 000€ ja historian huonoimman 20 vuoden jakson päätteeksi 140 000€. Tietysti on todennäköistä että asunnon arvokin nousee ainakin inflaation jyllätessä, mutta luvuista käy kuitenkin ilmi se, että omistusasumisen ylivertaisuus taloudellisessa mielessä ei ole lainkaan päivänselvää.

Hei,

Tosiaan myös asunnon arvolle pitää laskea arvonnousua. 2%/vuodessa on pk-seudulla hyvin maltillinen arvio ja tälläkin päästään parempaan tulokseen kuin keskimäärin indeksillä, sillä käytössä on heti 250000€ omaisuus eikä kerran kuussa kertyvä erä.

NäytäData

Moi,

Juuri tämän takia oletin aiemman kommenttini laskelmissa 2,5 % reaalituottoa asuntojen hinnoille, sillä Anonin esimerkkilaskun tapaisesti ei ole täysin reilua olettaa, että pelkästään osakemarkkinat kallistuvat asuntojen hintojen polkiessa paikoillaan. Uskallan väittää 2,5 % p.a reaalituoton olevan varsin realistinen pitkälle aikavälille ottaen huomioon, että jaksolla 1983–2016 pk-seudulla kerrostaloasunnot kallistuivat reaalisesti 2,3 % vuodessa. Viimeiset kymmenen vuotta hinnat ovat vastaavasti reaalisesti kallistuneet ”vain” 1,7 %.

Toki, kuten vastauksessasi sivuat, asunnon ostaja voi paremmin hyödyntää velkavipua varallisuutensa kasvattamisessa. Mutta kuten aiemmin mainitsin omassa kommentissani, omaan kotiin sijoittaessa ongelmaksi muodostuu se, että talon seinissä kiinni oleva pääoma ei tuota kassavirtaa, vaikka toki velattoman asunnon tapauksessa asumiskustannukset tipahtavat tuntuvasti. Omistusasuja voi tietty laittaa asuntonsa vuokralle, jolloin hän saa sijoituksestaan vuokratuottoa, mutta tällöin hän joutuu etsimään uuden asunnon itselleen.

Vaihtoehtoisesti omistusasuja voi myydä asunnon ja netota kivasti. Esimerkiksi aiemmin laskin, että 20 vuoden päästä 2,5 % arvonnousulla esimerkin tapiolalaiskaksio olisi arvoltaan 410 000 euroa. Koko lainajakson kestävällä historiallisen matalalla 1 % korkotasolla henkilö olisi maksanut 250 000 euron asunnostaan lyhennyksiä korkoineen 276 000 euroa eli tuottoa tulisi 410 000 – 276 000 = 134 000 euroa.

Mutta entä jos henkilö haluaa yhä asustella Tapiolassa asuntokauppojen jälkeen? Mikäli hän muuttaa suurempaan kolmioon, joka maksoi ensimmäsenä vuonna 350 000 euroa, hän joutuisi 20 vuoden päästä maksamaan samasta asunnosta 574 000 euroa olettaen, että kolmionkin hinta kehittyy +2,5 % vuodessa. Kolmio maksaa siis suhteessa kaksioon absoluuttisesti enemmän kuin ensimmäisenä vuonna. Välirahaa pulitettavaksi jäisi 574 000 – 410 000 = 164 000 euroa, mikä luultavasti tarkoittaa uutta lainaa ja asumismenojen kasvamista jälleen.

Asunnon arvonnoususta hyötyykin vasta varsinaisesti, mikäli muuttaa halvemmalle seudulle tai pienempään asuntoon. Esimerkiksi 150 000 euroa maksaneen tapiolalaisyksiön hinta olisi 20 vuoden päästä 246 000 euroa, jolloin kuvitteellinen omistusasujallemme jäisi vielä likvidiä varallisuutta 410 000 – 246 000 = 164 000 euroa velattoman yksiön lisäksi.

Toivon, että aiemmat kommenttini valoittavat hieman sitä, että oman kodin omistamista ei lähtökohtaisesti kannata tarkastella sijoituspäätöksenä, vaan enemminkin kulutuspäätöksenä, jossa suurempi merkitys on eri asumismuotojen suhteellisilla kustannuksilla sekä kotitalouden tulorakenteella ja (ei-taloudellisilla) tarpeilla. En missään nimessä väitä, että vuokra-asuminen olisi aina mitenkään ylivertainen vaihtoehto suhteessa omistusasumiseen. Tietty pitää antaa arvoa myös ei-taloudellisille tekijöille, kuten sille, että omistusasuja voi lähtökohtaisesti asua kodissaan niin pitkään kuin lystää ja remontoida sitä mielensä mukaisesti.

Hei,

Hyviä argumentteja. Mieleeni tuli vielä verotus: Asunnosta saa siis 20 v päästä voittoa 134 000 euroa. Koska hän on itse asunut asunnossa, tämä voitto on verovapaata (nykylainsäädännöllä).

Hänen kaverinsa on pistänyt samassa ajassa säästöön rahaa ja saanut 8440 € * 20v = 168 800 euroa kasvatettua 337 000 euroon eli voittoa tuli 168 200 euroa. Tästä menee kuitenkin vielä vero, 30 %, jolloin voitto on lopulta ~118 000 euroa. Parhaimmalla sijoituksella (676 000 €) voitto olisi ollut 355 460 euroa ja huonoimmalla (140 000) olisi tullut tappiota 28 200 euroa.

20 vuoden tarkastelujakson jälkeen omistusasunnossa asuja voi siis muuttaa pois ja lähteä maailmanympärimatkalle 134 000 euroa taskussaan ja vuokralla asuja keskimäärin 118 000 euroa taskussaan.

Ompas mielenkiintoinen keskustelu. Toki omistusasunnossa täytyy myös ottaa muut kustannukset huomioon: remontit ja korjaukset jne kausittaiset kulut. Paljonko menee aikaa korjailla kaikkea / rahaa tilata remontti vs. vuokra-asujalla?

Remonttikustannuksia ei tosiaankaan ole otettu ollenkaan huomioon. Saisiko nämäkin ympättyä laskelmiin? 🙂

NäytäData

Remonttikustannusten huomioimiseen liittyy erinäisiä epävarmuustekijöitä, kuten asunnon ikä. Oletettavasti tulevat sekä menneet remontit kuitenkin näkyy asunnon myyntihinnassa. Tämä voi heijastua myös kaupunginosan tasolla, mikäli suurin osa asunnoista on rakennettu samoihin aikoihin ja oletettavasti samat remontit ovat edessä tai takanapäin usean taloyhtiön osalta.

Hei,

Kiitos mielenkiintoisesta artikkelista. On mukava lukea hyvää pohdintaa meitä useita koskevasta aiheesta.

Pohdin itse tuota 15-20 vuoden price-to-rent -sääntöä myös siten, että sillä on suuri merkitys seisooko asunto omalla vai vuokratontilla. Ensimmäisessä tapauksessa vuokravastiketta ei tarvitse maksaa jollain tietysti asumiskustannukset pienenevät. Hinnoissa tuon pitäisi näkyä niin, että vuokra-tontilla oleva asunto on tontin arvon verran halvempi. Näin ajateltuna ja sääntöä soveltaen omalla tontilla oleva talo voi olla järkevä omistaa jos sen P2R lukuarvo on 20 mutta samanlaisen talon vuokratontilla arvon pitäisi olla alempi. Käsittääkseni asunnon vuokra on sama vaikka vuokra-asunto on omalla tai vuokratontilla? Onko tämä asia jotenkin huomioitu laskelmissa ja onko sillä merkitystä tuloksiin?

NäytäData

Moi,

Ja kiitos kehuista! Tuo vuokratontti asia on hyvä pointti, joka toki tulisi huomioida asuntokohtaisessa tarkastelussa, kuten muutkin asumiskustannuksiin vaikuttavat tekijät. Postinumerotason tarkastelussa tätä ei ole huomioitu, eikä tietääkseni mistään avoimesta tilastosta edes saa tietoa siitä, kuinka iso osa alueen asunnoista sijaitsevat vuokratontilla.

Lase Helsingistä

Kiitos hyvästä blogista ja datan grafiikaksi muuttamisesta!

Lukijoilta myös hyvää pohdintaa ja laskentaa.

Mielestäni asuntoihin 20 vuoden aikana sitoitunutta pääomaa (remontit) tulisi tarkastella.
Se vaikuttaa kuukausittaiseen kassavirtaan ja lopulliseen asunnon arvoon.

Tuo historiallinen asuntojen arvon nousu Helsingissä johtuu mielestäni osittain isoista taloyhtiöremonteista. Toisin sanoen arvon nousun sijaan tulisi puhua hintojen kehityksestä, koska osa hinnan noususta johtuu taloon laitetusta pääomasta (esim. putkiremontti) ja osa kysynnän kasvusta.

Mielestäni on selvää, että asuntojen hinta nousee jos 250 000 euron asuntoon tehdään 75 000 euron putkiremontti. Todennäköisesti kukaan asunnon omistaja ei myisi asuntoaan 325 000 eurolla vaan haluaisi tälle hieman tuottoa. Hän yrittää saada asunnosta vähintään 350 000 euroa, josta siis vain 25 000 euroa on voittoa, vaikka asunnon hinta nousi 100 000 euroa.

Muutenkin tulisi tarkemmin eritellä asunnon myynnistä saatu voitto ja tuotto. Voitto ajatellaan useasti asunnon myynti- ja ostohintojen erotus. Tuotossa taas voitosta tulee vähentää korot, sitoutunut pääoma jne.

Myös varainsiirtovero tulee huomioida kun vaihtaa Tapiolassa kaksiosta kolmioon. Jos 20 vuoden päästä vaihtaa kolmioon, jonka hinta on 574 000 e, josta varainsiirtovero 2 % on 11 500 e.

Joka tapauksessa kassavirran miettiminen on mielestäni iso osa tätä keskustelua. Ja ainoa ohje jonka olen saanut puristetuksi ulos on, jos asut omassa asunnossa huomattavista halvemmalla, niin silloin kannattaa ostaa. Aivan kuten P2R osoittaa. Jokaisen tulee asettaa itselleen sopiva arvo ja tehdä päätöksiä sen pohjalta.

Yksi hyvä tapa arvioida omaa asunnonosto kuumetta on myös tehdä itselleen kysymys
” olisinko valmis asumaan Tapiolassa vuokralla?” Vai ” haluanko vain omistaa asunnonen, ei väliä siitä missä se on tai minkä tasoisen asunnos saa”.
Itselleni en pysty perustelemaan asunnon ostoa sellaiselle alueelle, jonne en olisi valmis muuttamaan vuokralle.

Vastaa